Turto vertinimas ir konsultavimas. Nekilnojamojo turto vertinimas, kilnojamojo turto vertinimas, verslo vertinimas, konsultavimas, rinkos tyrimai ir analizė. Žemės ir statinių kadastriniai matavimai

    Į pradžią     Svetainės medis     Versija spausdinimui     El.paštas

Įkeičiamo nekilnojamo turto vertinimo ypatumai



S. Raslanas

 
1. Įvadas

Esminiai nekilnojamojo turto, kaip kredito garanto pranašumai:
1. Nekilnojamasis turtas yra viena ilgiausiai tarnaujančių nuosavybių.
2. Žemė negali būti pakeičiama kitu turtu.
3. Žemė išlaiko savo vertę dėl nuolat didėjančio jos trūkumo.
Nekilnojamojo turto, kaip paskolų ir kredito garanto, vertės nustatymas finansinėms ir kitoms institucijoms yra sudėtingas ir atsakingas dalykas. Iš vienos pusės reikia vengti per daug optimistiškų vertės apskaičiavimų, iš kitos pusės svarbu plačiai pritarti užsakovų finansavimo planams. Daugiausia investuojama į nekilnojamąjį turtą. Štai Europos vertintojų asociacijų grupės (TEGoVA) prezidentas R. Trotz paminėjo, kad per 2000 m. investicijos į naują ir esamą nekilnojamąjį turtą Europoje sudarė apie 900 mlrd, JAV  800 mlrd., Azijoje  700 mlrd. eurų [1]. Nekilnojamasis turtas yra didžiausias ekonominis sektorius pasaulyje, į kurį yra išleidžiama daugiau nei kas antras doleris, euras ar jena. Maždaug 2/3 nekilnojamojo turto investicinės vertės, tai apie 1600 mlrd. eurų tiesiogiai ar netiesiogiai įtakojama finansų industrijos. Kitaip tariant, tai tiek nekilnojamojo turto yra apimta, kai kalbama apie finansinį sektorių. Finansų industrijos poreikis kiekvienais metais yra įvertinti apie 1000 mlrd. eurų  vertės nekilnojamąjį turtą. Padarius prielaidą, kad keletas procentų šio nekilnojamojo turto įvertinama neteisingai, žala ekonomikai gali siekti šimtus mlrd. eurų. 
Nuoseklaus turto vertinimo svarbą pabrėžia augantis tarptautinių finansinių operacijų skaičius, nekilnojamuoju turtu apdraustų vertybinių popierių rinkos vystymasis. Tokią svarbą pripažįsta Europos Parlamentas ir Europos Sąjungos taryba 89/647/EEC direktyvoje dėl mokumo rodiklio nuosavybės skolinimo už užstatą požiūriu [2]. Šioje direktyvoje numatoma, kad Europos sąjungos šalyse turėtų būti nustatyta 50 procentų rizika tam tikroms paskoloms, apdraustoms komercine nuosavybe. Basel bankų priežiūros komitetas (Basel Committee on Banking Supervision) 1999 m. parengė naują sutarimą, kuris žinomas kaip Basel II [3] ir kuris iškėlė naujus reikalavimus bankų kapitalui, o taip pat kreditų, rinkos ir operacijų rizikų nustatymui. Taigi, nekilnojamojo turto, kaip kredito garanto trūkumas ir yra laikoma jo vertės nustatymo problematika.

2. Įkeičiamo nekilnojamojo turto vertinimas Didžiojoje Britanijoje

Vertinant nekilnojamąjį turtą įkeitimo tikslu vertintojui padeda “Vertinimo vadovo pastabos” (Valuation Guidance Notes), išleistos Karališkojo licenzijuotų matinininkų instituto (Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)). Vertinant taip pat remiamasi pagrindiniais vertinimo principais, tačiau dar apsvarstoma skolintojo pozicija, kai įkeitėjas nevykdys skolinių įsipareigojimų. Nekilnojamasis turtas vertinamas jo apžiūrėjimo dieną, bet turint galvoje ateitį – ar vertė išliks ir bus reali. Kiekvienas galimas padidėjimas vertinime neatsispindi, bet galimas vertės sumažėjimas negali būti ignoruojamas.
Vertintojai dėl sunkios situacijos rinkoje, kurioje turėjo atlikti vertinimą, tapo vis labiau konservatyvesni. Be to, precedentų teisė nustatė, kad vertintojo pareiga, vertinant įkeitimo tikslu,  yra rūpintis ne tik klientu, skolintoju, bet ir pirkėju, kuris gali priimti sprendimą pirkti remdamasis vertintojo ataskaita. Buvo nustatyta, kad vertinimo ataskaita, netgi paruošta įkeitimui turi įspėti pirkėjus apie esminius defektus, apie kuriuos pirkėjas turėtų žinoti, kadangi pirkėjas remiasi šiomis ataskaitomis pirmiausia nuspręsdamas ar svarstyti, po to ar toliau derėtis ir galiausiai nuspresti ar sudaryti sandorį.
Tokiu būdu ne tik klientas, bet ir pirkėjas gali iškelti bylą dėl neatidumo prieš vertintoją, vertinantį įkeitimo tikslu. Todėl vertintojas turi atlikti kruopštų nekilnojamojo turto apžiūrėjimą. Reikia atsižvelgti į Vertinimo vadovo pastabas 1, kurios siejasi su pardavimu, pirkimu, įkeitimu ir įvairiais vertinimais ir į Vertinimo vadovo pastabas 2a, kurios siejasi su gyvenamojo nekilnojamojo turto vertinimu įkeitimo tikslu [4]. Čia pažymima, kad vertintojas informuoja skolintoją apie nekilnojamojo turto atviros rinkos vertę. Atviros rinkos vertė apibrėžiama taip: tai aukščiausia kaina, už kurią vertinimo dieną galima būtu besąlygiškai parduoti nekilnojamąjį turtą už grynuosius pinigus, esant tokioms prielaidoms:
1. Yra laisvos valios pardavėjas.
2. Iki vertinimo datos praėjo pakankamas laikotarpis nekilnojamojo turto marketingui, susitarimui dėl kainos ir sąlygų bei pardavimo sandoriui sudaryti.
3. Vertė, situacija rinkoje ir kitos aplinkybės vertinimo dieną ir iki sutarties pasirašymo datos, kuri buvo nustatyta iš anksto, liko nepakitusios.
4. Neatsižvelgama į pirkėjų, turinčių ypatingų interesų, pasiūlymus.
Vertinimo data yra apžiūrėjimo data. Taip pat reikėtų atsižvelgti į tokius pagrindinius klausimus, kuriuos rekomenduoja Vertinimo vadovas:
1. Vietos charakteristika, transporto tinklas ir kiti patogumai, veikiantys nekilnojamojo turto rinkos vertę.
2. Amžius, aprašymas, dydis, nekilnojamojo turto naudojimas, patalpos, statyba, įrengimai patogumai ir kitos paslaugos.
3. Aiški remonto būklė ir sąlygos.
4. Vietos stabilumas, įtraukiant kalnakasybos ir karjerų eksaplotacijos poveikį bei bet kokią potvynio galimybę.
5. Susidomėjimas nekilnojamuoju turtu, detalės apie išnuomojimą ir gyventojus.
6. Neatsižvelgiama į kiekvieną potencialų vystymą, nebent vertintojas buvo priešingai instruktuotas.
7. Reikia atsižvelgti į planavimo, infrastruktūros ir panašių tyrimų rezultatus, taip pat į aiškius įstatymo reikalavimų  ir neišspęstų įstatymu nustatytų pranešimų pažeidimus.
8. Vertinant neatsižvelgiama į apstatymą ir kitus judamus daiktus, kurie įtraukiami į pardavimo kainą.
9. Lyginamųjų rinkos sandorių detalės, rinkos situacija ir kryptys. Vertintojui patariama turėti lyginamųjų sandorių ataskaitą, kuri naudojama ruošiantis vertinimui.
Kadangi rinkos vertė yra vertinimo pagrindas, vertintojas turi numatyti ne tik esamą rinkos vertę, bet ir ar išliks tokia ateityje esant priverstiniam pardavimui. Vertintojo vadovo pastabose pažymima, kad vertintojui gali reikėti įvertinti einamuosius nekilnojamojo turto atkūrimo kaštus draudimo tikslu. Vertindamas šiuo tikslu turi atsižvelgti į statybos Statybos kaštų informacijos tarnybos atkūrimo kaštų indeksus. Vertinant įkeitimo tikslu negalima daryti jokių rekomendacijų atsižvelgiant į paskolos dydį ar įkeitimo terminą [4].
Vertintojas turi apsvarstyti galimus vietinių institucijų veiksmus pagal aprūpinimo gyvenamuoju būstu aktus (Housing Acts) ir kitus įstatymus, kurie gali neigiamai paveikti nekilnojamojo turto vertę ateityje. Taip pat reikia apsvarstyti bet kokį galimą teritorinio planavimo poveikį. Vertinimas turi būti atliekamas atsižvelgiant į esamą naudojimą, išskyrus kai yra gautas planavimo leidimas užstatymui ar paskirties pakeitimui (development). Netgi tada nereikia atsižvelgti į užstatymo vertę, jeigu savininkas nori padidinti kapitalą tam, kad būtų vykdomas užstatymas, tada jis sudaro finansavimo sutartį, kuri skiriasi nuo paprastojo įkeitimo. Jis taip pat turi savęs paklausti, ar esanti rinkos vertė nėra perdėtai veikiama laikinų nacionalinių ar vietinių sąlygų, kurios gali sukelti dirbtinį kainų padidėjimą. Galimos kapitalo išlaidos, tokios kaip griovimas ar įvertinti ateities užstatymo ar rekonstrukcijos kaštai, turi būti numatytos kaip išskaitymas. Grynosios pajamos turi būti atidžiai įvertintos ne tik vertinimo tikslu, bet ir tam, kad būtų garantuotas paskolos palūkanų padengimas. Reikia atsižvelgti į bet kokį pagrįstą ateities elementą, pavyzdžiui kai pasibaigus nuomai žema renta vėl grįžtama prie “pilnos” rentos vertės. Į spekuliatyvinius dalykus neturi būti atsižvelgiama. Vertintojas turi būti atsargus kapitalizuodamas “pilnas” rentas ir apsvarstyti ar jos išliks ar kris. Vertintojas turi žinoti potencialios vertės elementus, įtrauktus į vertinimą, kurie gali niekada nepasitvirtinti. Vertinant verslo patalpas nereikia atsižvelgti į firmos įvaizdį, taip pat į viską, ką įkeitėjas gali parduoti ar perkelti, nebent imamasi atitinkamų priemonių, kad tai neatsitiktų.
Neteisinga taip atsižvelgti į kainą, kurią įkeitėjas mokėjo už nekilnojamąjį turtą, nes dėl ypatingų aplinkybių galėjo būti sumokėta per didelė kaina. Į pastato statybos kaštus taip pat geriausia neatsižvelgti, kadangi gali būti išsvaistomos didelės sumos vien tik asmeniniams interesams patenkinti ar statybos kaštai gali žymiai pasikeisti nuo tada kai pastatas buvo pastatytas [5].
RICS Vertinimo vadovo pastabų turinys buvo atidžiai nagrinėjamas įvairiose teismo bylose. Šiose bylose dažnai buvo nagrinėjamas tariamas profesinis vertintojų neatidumas. Tie, kurie buvo paėmę paskolas, įkeitę nekilnojamąjį turtą, kaltino vertintojus dėl nuostolių, kuriuos sukėlė 1989/1990 m. komercinės nekilnojamojo turto rinkos žlugimas. Po RICS Vertinimo vadovo pastabų svarstymo, teisėjai priėjo prie tokių išvadų vertintojo naudai, kad yra teisinga:
• taikyti atvirosios rinkos vertę, kaip vertinimo pagrindą, kai nekilnojamasis turtas įkeičiamas kaip paskolos garantas ir
• atspindėti alternatyvių panaudojimų vertę tokiam laikotarpiui, kokiam tik realiai įmanoma – šiuo atveju tikimasi gauti planavimo leidimą nuosavybės naudojimo pakeitimui.
Buvo prieita prie išvados, ką RICS Vertinimo vadovo pastabos apibrėžia visiškai aiškiai, t. y., kad atviros rinkos vertė yra teisingas vertinimo įkeitimo tikslu pagrindas. Taip pat teigiama, kad vertinimas nėra garantija, kad bus pasiekta ši suma ir kad ne vertintojo, o skolintojo atsakomybė įvertinti riziką ir ją išreikšti fiksuojant paskolos terminą, pavyzdžiui, padidinti palūkanų normą [4].
Vertinimo įkeitimo tikslu ataskaitos forma, yra apibrėžiama skolintojo.  Pagrindinė priežastis – skolintojui reikia specifinės informacijos, tam, kad galima būtų įvertinti skolinimo rizikos laipsnį. Informacija perduodama taip pat kitiems patarėjams bei įkeitėjams, dalyvaujantiems vertinimo įkeitimo tikslu procese. Todėl yra labai svarbu, kad vertintojas pateiktų teisingą informaciją. Vertinimo ataskaitoje pateikiama informacija apie vertinamą ir kaimyninį nekilnojamąjį turtą, įvertinamos ir kaimynystės sąlygos, jų gerėjimas ar blogėjimas. Vertinamas objektas lyginamas su kitais kaimyniniais, atsižvelgiant į dydį, sąlygas, ypatingus bruožus. Tada vertintojas nustato rinkos vertę. Tačiau skolintojas domisi ne tik rinkos verte, bet ir nekilnojamojo turto būkle. Kadangi paskolos, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, suteikiamos ilgesniems laikotarpiams, skolintojas turi neskolinti tada, kai nekilnojamojo turto būklė blogėja. Toks nekilnojamasis turtas bus gera garantija dabar, bet nebus gera garantija ateityje [6].
Tačiau vertinant įkeičiamą nekilnojamąjį turtą pagal rinkos vertę, tuo nėra pateikiamos patikimos prognozės, kaip geriausio indikatoriaus būsimo kainų kitimo [7]. Toks požiūris neleidžia nuspėti periodines rinkos krizes arba pateikti įvertinimus ilgalaikės pagrįstosios vertės. ES Kapitalo adekvatumo direktyva (Capital Adequacy Directive (CAD 3), kuri buvo priimta ES Basel II pagrindu [8], teikia pirmenybę pagrįstam vertinimui nei rinkos vertės nustatymui. Be to, ten buvo pateikta verčių sampratų, kurios ne visiškai atitiko plačiai taikomas Tarptautinių turto vertinimo standartų komiteto (International Valuation Standards Committee (IVSC)) sąvokas.
RICS išsakė savo poziciją dėl šios direktyvos. Jų nuomone, objektyviosios užstato rinkos vertės (objective market value of collateral) sąvokos įvedimas neprisidės prie patikimo ir apdairaus vertinimo, kadangi vertintojai visame pasaulyje yra įpratę taikyti rinkos vertės sąvoką, pasiūlytą IVSC [9]. Dar toliau teigiama, kad nekilnojamojo turto vertinimas skiriasi nuo bankų rizikos įvertinimo išduodant paskolas. Ir čia RICS prieštarauja hipotekinės paskolos vertės (Mortgage Lending Value (MLV)) koncepcijai, kadangi ji gali būti naudinga tik bankui kaip rizikos valdymo įrankis, bet ne kaip pagrįstos vertės nustatymas, kadangi tikrovėje tokio dalyko nekilnojamajam turtui ir nėra.  
Paskolos ir vertės santykis vis tik priklauso nuo pradinio įvertinimo. Naujos kapitalo adekvatumo taisyklės skirtos hipotekiniams kreditoriams labiau suvokti riziką. Rizika, būdinga išduodant paskolas, apsaugotas nekilnojamuoju turtu, priklauso nuo eilės faktorių, bet labiausiai nuo nekilnojamojo turto paskirties ir paskolos ir vertės santykio. Ir šio turto įvertinimo padarinys yra iš tikrųjų svarbiausias kriterijus. RICS nemano, kad MLV padės tinkamiau įvertinti riziką, net jei pradžioje tai duoda mažesnes reikšmes nei rinkos vertė, kadangi jos nuomone, tai pagrįsta klaidinga koncepcija.
Taip pat ir IVSC reagavo į trečiąjį konsultacinį dokumentą (CP3) naujojo Basel svarbiausio sutarimo (Basel II), kad nebuvo adoptuota jos siūlyta rinkos vertės definicija ir dar griežčiau pasisakė prieš užstato objektyviosios vertės sąvoką [10]. IVSC teigimu, jos sąvokos yra plačiai akceptuotos pasaulyje nekilnojamojo turto vertinimo sferoje ir tai atkartota nacionaliniuose standartuose. Nors Basel II reikalavimai nukreipti užtikrinti kapitalo adekvatyvumą, IVSC tvirtina, kad  užstato objektyviosios vertės sąvoka kliudys šiam tikslui. Tačiau kartu pripažįstama, kad be patikimų taisyklių, kaip nustatyti kapitalo adekvatyvumą, vertinimas gali būti klaidingas. Todėl reikalingos rekomendacijos klasifikuojant paskolas, paremtos gerąja praktika. 

3. Nekilnojamojo turto vertinimas Vokietijoje, išduodant hipotekines paskolas

Kredito institucijos, suteikdamos paskolą orientuojasi į santykinę įkeičiamo objekto vertę [11]. Ši vertė vadinama paskolos verte (Beleihungswert). Jos apibrėžimas nėra nustatytas įstatymu, nors bankų, taupomųjų kasų, garanto institucijų taikomas jau daugelį dešimtmečių.  Objektyviai ši vertė yra išvedama iš realios nekilnojamojo turto rinkos vertės (1 pav).
Tačiau taip apskaičiuotą statinių vertę ir ilgą laiką gaunamų pajamų/nuomos pagrindu nustatytą pastatų naudojimo pajamų vertę reikia sumažinti dėl rizikos. Šių sumažinimų pagalba tikimasi, kad vyks ateityje kainų pakitimai nekilnojamojo turto rinkoje. Kvalifikuotai vertinant įkeitimo tikslais pagrindu imami tik normaliomis sąlygomis įvykę laisvi pardavimo atvejai. Tai negali būti per didelė mėgėjiška kaina ir ne pernelyg maža priverstinio pardavimo kaina. Svarbi ne būtent dabartinio savininko gaunama nauda, o potencialaus pirkėjo ateityje nuolat gaunamas pelnas.
Paskolos vertės nustatymui pagrindu imama naudojimo pajamų vertė, statinių ir žemės vertė (atkuriamoji vertė) ir rinkos vertė. Verslo objektams pirmiausia taikoma naudojimo pajamų vertė. Individualūs gyvenamieji namai, taip pat kaip ir butai vertinami pirmiausia pagal atkuriamąją vertę. Pagal prekybos įstatymą išduodama paskola neturi viršyti 3/5 įkeičiamo nekilnojamojo turto vertės. Nustatant šią vertę, reikia atsižvelgti tik į ilgalaikes nekilnojamojo turto savybes ir pajamas, kurie gaunami tvarkingai tvarkant ūkį bet kuriam savininkui ir ji neturi viršyti kruopščiai nustatytos pardavimo vertės (kainos) [12]. Vertintojui sunku numatyti  tolimesnį įkeičiamo objekto vertės kitimą. To-         

dėl paskolos vertė iš esmės visada yra statinė ir jos pagrindas yra vertinimo momentu egzistuojančios sąlygos. Nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertės pagrindas yra vertinimo momentas, tačiau atsižvelgiama ir į akivaizdžiai matomas teigiamas ir neigiamas rinkos vystymosi tendencijas. Pvz., naudojimo pajamų vertės nustatymas remiasi ne konkretaus vertinimo momento nuomos dydžiu, bet ilgą laiką gaunamomis pajamomis. Institucijos, nustatydamos paskolos dydį, ne tik remiasi esančiais potvarkiais bei normomis, bet ir atsižvelgia į įvairių rūšių vertės sumažinimus (t.y. bendrąją riziką, pvz.: sumažinimas dėl patikimumo, verslo rizikos) ir jų dydžius (sumažinimas dėl patikimumo, mažiausiai 10%, sumažinimas dėl verslo yra individualus). Toks garantijos užtikrinimas sumažina ilgalaikių paskolų riziką. Įkeisti galima tik tokius nekilnojamojo turto objektus, kuriuos realiai ir teisėtai galima bus parduoti.
Pardavimo vertė yra ta, kurią ateityje galima gauti pardavus objektą. Ji nustatoma remiantis ilgalaikėmis savybėmis ir pajamomis, kurias įkeičiamas objektas gali garantuoti kiekvienam savininkui tinkamai jį valdant. Paskolos vertė neturi būti didesnė nei kruopščiai  nustatyta pardavimo vertė. Jei rinkos vertė pagal Statybos įstatymą jau nustatyta, tai į ją irgi reikia atsižvelgti. Įkeičiamo objekto atkuriamoji ir naudojimo pajamų vertės nustatomos atskirai viena nuo kitos. Atkuriamoji vertė yra žemės ir statinių  su išoriniais įrengimais verčių suma. Žemės vertė yra nustatoma remiantis realiai sumokėta pirkimo kaina ir panašios vietos bei rūšies sklypų kainomis, numatytomis būti tinkamomis ilgam laikui. Taip pat atsižvelgiama į žemės sklypo konkrečias panaudojimo galimybes ir į paklausą rinkoje bei į akivaizdų laukiamą vertės sumažėjimą. O į laukiamą vertės padidėjimą nekreipiama dėmesio. Galima atsižvelgti į žemės sklypo įsisavinimo ir kitas kainą didinančias šalutines išlaidas. Statybos vertė dažniausiai nustatoma pagal Sumažinimo metodą. Objektams, kurie vertinami daugiau nei 20 metų, gali būti panaudotas Indeksavimo metodas.
Sumažinimo metodas prasideda nuo tinkamų pastato statybos kaštų nustatymo. Jie apskaičiuojami remiantis vietovei būdingomis ir jau žinomomis vertėmis ir patikrinus realiai sumokėtas sumas ar numatomas išlaidas pastato statybai. Ypatinga apdaila ir įrengimas įvertinamitik tuomet, kai skaitoma, kad jie ilgą laiką didins vertę.  Pridėtinės išlaidos nurodomos atskirai. Banko valdyba sprendžia kiek reikia atsižvelgti į pridėtines statybos išlaidas ir išorinių įrenginų kaštus. Apskaičiuoti statybos kaštai (įskaitant pridėtines statybos išlaidas ir išorinių įrengimų kaštus), atsižvelgiant į įkeičiamo objekto rūšį ir naudojimą, sumažinami  dėl paskolos garantijos. Pastatų vertė taip pat turi būti sumažinta priklausomai nuo jų nusidėvėjimo. Žemiausią sumažinimo dydį dėl garantijos nustato banko valdyba.
Indeksavimo metodu statinių vertė nustatoma pagal 1914 metų statybos kainas ir pagal Statistikos tarnybos pateiktą statybos kaštų indeksą. Taip nustatytą vertę reikia sumažinti valdybos nustatytu dydžiu.
Pajamų vertė remiasi ilgalaikėmis vidutinėmis metinėmis pajamomis, kurios nustatomos atsižvelgiant į visas aplinkybes, kurios galėtų veikti dabartinį ar būsimą objektų pelningumą. Faktinėmis nuomos pajamomis galima remtis tik tada, jei atsižvelgus į vietinę rinkos situaciją ir palyginamąsias kainas, jos atrodys ir ateityje realios. Iš taip nustatytų nekilnojamojo turto bendrųjų pajamų atimamos jo naudojimo išlaidos, kurios apskaičiuojamos atsižvelgiant į rūšį ir panaudojimą. Likusios grynosios pajamos kapitalizuojamos kapitalizacijos norma, t.y.  atitinkančiu procentu jo rūšį ir panaudojimą. Mažiausią naudojimo išlaidų sumą ir mažiausią kapitalizacijos normą nustato banko valdyba.
Nustatant pardavimo vertę reikia atsižvelgti į atkuriamąją ir/arba naudojimo pajamų vertę priklausomai nuo įkeičiamo objekto naudojimo. Pelno siekiančių objektų vertė turi orentuotis į pajamų vertę. Asmeniniams tikslams naudojamų gyvenamųjų objektų, kurių vertės negalima išreikšti pajamų verte, pardavimo vertė orientuojasi į aukštesnę atkuriamąją vertę.
Žemės vertė nustatoma remiantis realiai sumokėtomis pinigų sumomis arba kitomis palyginamosiomis kainomis, atsižvelgiant į realias ir ilgalaikes žemės sklypo panaudojimo bei užstatymo galimybes.  Žemės sklypo būsimas vertės sumažėjimas privalo būti įtrauktas į vertės nustatymą, kai tuo tarpu ateityje laukiamo vertės padidėjimo nereikia atsižvelgti. Gatvės žemės vertinti nereikia. Esant reikalaui, žemės sklypai turi būti vertinami pagal zonas atskirai.
Statinių vertė (apskaičiuoti statybos kaštai) nustatoma pagal Sumažinimo metodą. Esamų statinių vertė papildomai sumažinama dėl jų nusidėvėjimo. Rekonstruotiems ir atnaujintiems pastatams šis sumažinimas gali būti mažesnis. Čia svarbi likusi pastato naudojimo trukmė. Naujiems pastatams, kurie yra ne senesni kaip 20 metų, mažiausias sumažinimo dydis pagal šį metodą yra:
• Gyvenamiesiems pastatams  10 %
• Verslui, pramonei, žemės ūkiui naudojamiems pastatams  15 %
Seniems pastatams vertė sumažinama daugiau (mažiausiai 20 %). Tačiau jei jie rekonstruoti ir naujai pertvarkyti tai nereikia taikyti padidinto nusidėvėjimo tarifo.
Išorinių įrengimų kaštų pridedama suma negali sudaryti daugiau kaip 5 % tiesioginių statybos kaštų. Priešingu atveju tai turi būti pagrindžiama. Pridėtinės išlaidos negali viršyti 20 % tiesioginių statybos kaštų.
Atkuriamoji vertė susideda iš žemės sklypo ir statinių verčių. Tačiau dėl garantijos nuolaidos statinių vertei, kalbama apie taip vadinamą sumažintą atkuriamąją vertę, kurios negalima prilyginti statybos sąnaudoms. Atkuriamoji vertė taip pat nustatoma ir pajamas duodantiems objektams.
Vertinant reikia atsižvelgti į faktiškai mokamus nuomos mokesčius, jei pagal vietinę rinkos situaciją ir palyginamąsias nuomos kainas, jie atrodys realiais ir ateityje. Vertinimas turi remtis taip vadinama pagrindine nuoma. Į papildomas galimas perkelti naudojimo išlaidas neatsižvelgiama. Nuomos turi būti diferencijuojamos pagal rūšį, vietą. Į pridėtinės vertės mokestį, esantį nuomos mokestyje taip pat neatsižvelgiama.
Naudojimo išlaidos skirstomos į:
1. Amortizacinius pastato vertės atskaitymus.
2. Valdymo išlaidas.
3. Eksploatacines išlaidas.
4. Prižiūros išlaidas.
5. Nuomos netekimo rizikos išlaidas.
Amortizaciniai pastato vertės atskaitymai atskaičiuojami atsižvelgiant į didėjantį kapitalizavimą. Jie apskaičiuojami taip:
1. Iš amžinosios rentos multiplikatoriaus atimamas laiko rentos multiplikatorius, priklausantis nuo pastato likusio naudojimo laiko.
2. Gautas skirtumas padalinamas iš amžinosios rentos multiplikatoriaus ir padauginamas iš pastato grynųjų pajamų ir taip gaunama  amortizacinių pastato vertės atskaitymų suma per metus.
3. Amortizacinių pastato vertės atskaitymų suma per metus padalinama iš visų bendrųjų pajamų ir padauginama iš 100 % ir tuo būdu gaunami amortizaciniai pastato vertės atskaitymai  %.
Nustatant verslo objektų naudojimo pajamų vertę kapitalizacijos norma negali viršyti:
• būsto objektų  5 %.
• verslo objektų  6 %. 
Pardavimo vertė nustatoma labai kruopščiai. Ji turi nepriklausyti nuo konjunktūrinių svyravymų ir spekuliacinių laukimų. Jei pardavimo vertės negalima sutapatinti su rinkos verte, tai ji atitinka „ilgalaikę“ rinkos vertę. Pardavimo vertė turi būti apskaičiuota pagal atkuriamąją ir pajamų vertes:
Objektų, kurie nesiekia pelno t.y. nenaudojami verslui, pardavimo vertė yra skaičiuojama pagal atkuriamąją vertę (individualūs gyvenamieji namai, butai).
Verslui naudojamų objektų pajamų vertė sudaro viršutinę pardavimo vertės ribą. Tačiau reikia atsižvelgti ir į įprastus statybos kaštus, palyginamąsias vertes. Jei pastatų, esančių ne itin patrauklioje vietoje pardavimo vertė nustatoma didesnė nei normali statybos kaštų vertė, tai ypač reikia pagrįsti.
Pardavimo vertė neturi viršyti rinkos vertės. Nustatydamas paskolos vertę vertintojas turi nustatyti rizikos laipsnį. Čia kalbama grynai apie objekto ir jo vietos įvertinimą nepriklausomai nuo finansavimo.
Bankų praktikoje vertinant nekilnojamąjį turtą, skirtumas tarp pardavimo vertės ir rinkos vertės kartais būna nedidelis. Taip būna tuomet, kai specialistai, vertindami nekilnojamąjį turtą, žiūri į paskolos išdavimo ateitį. Nuomojamų ar verslo objektų vertė turi būti nustatyta remiantis ilgą laiką gaunamomis grynosiomis metinėmis pajamomis (iš bendrųjų pajamų atėmus naudojimo išlaidas). Nekilnojamojo turto vertinimui tenka didelė atsakomybė, nes turi būti nustatyta rinkos reikalavimus atitinkanti reali rinkos vertė. Bankas šiuo atveju taip pat rizikuoja. Todėl kaip pagalbinė priemonė taikomi struktūriniai  „reitingai“  pagal objekto rūšį ir riziką (nedidelė, vidutinė, padidinta ir didelė objekto rizika). Nekilnojamojo turto finansavimo operacijose šių kredito rizikos reitingų pagalba yra apribojama rizika. Tokiu būdu atsižvelgiant į nekilnojamojo turto ypatumus yra užtikrinamas įsipereigojimų grąžinti procentus ir skolą, įvykdymas (sugebėjimas grąžinti kreditą).
Kalbant apie pelno neduodančius objektus (savo reikmėms naudojamus butus, namus, skirtus vienai šeimai, neužstatytus statybinius sklypus) reikia atsižvelgti ne į galimybes iš jų veiklos pajamų gražinti kreditą, o į šių objektų realizavimo perpektyvas. Iš esmės paskolos vertė yra dėl rizikos sumažinta rinkos vertė. Ši 1 lentelė praktikoje pasitvirtino.
Kadangi riba tarp nedidelės (1) ir vidutinės (2) rizikos dažnai yra nežymi, tai yra įmanomas šių dviejų rizikos kategorijų apjungimas. Šalia aukščiau išvardintų  vertės sumažinimo kitimo ribų, reikalaujama nustatyti kiekvieno įprasto atvejo sąlygas. Todėl rinkos vertės sumažinimas 1. atkuriamosios vertės objektams gali sudaryti 10 %,  2a) sklypams su gyvenamaisiais pastatais kaip verslo objektams 10 %, o nuo 2c) iki 2d) kelioms paskirtims, tik verslui naudojamiems žemės sklypams bei žemės ir miškų ūkio paskirčiai naudojamiems žemės sklypams – 15 %. Rizikos kategorijų lentelė remiasi ilgamečiu kreditų institucijų patyrimu vertinimo praktikoje.
Tarp kitko, viena absoliučiai teisingai pripažinta taisyklė teigia, kad kreditą suteikianti įstaiga nustato paskolos vertės dydį ir už tai atsako. Nekilnojamojo turto vertintojas yra įtraukiamas į objekto įkeitimo procesą kaip ekspertas, nes jis paruošia ataskaitą  apie rinkos vertę ir nustato objekto rizikos kategoriją. Darbas atliekamas pagal tokį detalumo laipsnį, kokio reikalauja bankas. Žinoma, vertintojas gali vykdydamas ypatingą kreditą suteikiančios įstaigos reikalavimą, nustatyti tokią paskolos vertę, kuri skirsis nuo tos, kuri nustatyta pagal rizikos kategorijų lentelę. Taip gali būti tik išskirtiniais atvejais ir šie skirtumai turi būti išsamiai pagrindžiami.
Kertiniai rizikos laipsnio nustatymo momentai yra objekto vieta, išnuomavimo, pardavimo galimybės, galimybė panaudoti daugeliui tikslų, teisinė apsauga, ūkinis (ekonominis) vienetas. Toliau pateikiama kriterijų/įtakos faktorių apžvalga padeda priskirti objektą vienai iš 4 rizikos kategorijų.  
Išnuomavimo galimybė yra ypač svarbi verslo objektams ir kurią lemia šie faktoriai:
• esanti paklausa,
• tinkamas ilgalaikės nuomos mokestis,
• ar nuomos sutartys suteikia reikalingas garantijas,
• nekilnojamojo turto padėtis,
• statybos būklė.
Pardavimo galimybes apsprendžia:
• regioninė padėtis,
• pastatų būklė, verslui nebepanaudojami pastatai (pvz., metalurgijos įmonės), kai kalbama apie gamybos įmones,
• nekilnojamojo turto apribojimai (servitutai, ekologinės problemos, atpirkimo teisė ir pan.).
Galimybė panaudoti daugeliui tikslų
• verslo objektų daugiafunkcionalumas, t.y. tinkamumas panaudoti juos daugeliui tikslų  (neapsiribojant tik dabartiniu naudojimu).
• Problematiška kalbant apie parduotuves, biurus, gamybos įmones, viešbučius, klinikas ir t.t.
Teisinė apsauga
• statybos teisinė apsauga: statybos leidimas, teisingas priėmimo naudoti aktas, kiekvienas naudojimo paskirties pakeitimas turi turėti leidimą;
• verslo teisinė apsauga: taip pat kaip ir statybos teisinėje apsaugoje, iš vietinių savininkų gali būti reikalaujamos tokios priemonės, kurių pagalba apsunkinimai būtų sušvelninami arba jų būtų išvengta;
• planavimo teisinė apsauga: iš esmės tai yra pažymėjimas teritorijų naudojimo planuose ir pagal juos nustatyti detalieji planai.
Ekonominis vienetas
• reikėtų vengti skolinimo jį garantuojant įkeitus nekilnojamojo turto tam tikras dalis, tai dažnai sutinkama sale–and–lease–back operacijose;
• atskiros nekilnojamojo turto dalys dažnai  vienos be kitų yra bevertės (negyvybingos),
• fondų finansavimai
• žemės sklypo ir pastato savininkai yra skirtingi.
Nekilnojamojo turto vertintojas dalyvauja kredito suteikimo už įkeičiamą objektą procese kaip ekspertas, nes jis paruošia vertinimo ataskaitą ir nustato objekto rizikos kategoriją. Po to, kreditą suteikianti įstaiga, nustato objekto paskolos vertę ir atsako už produktą (paskolą/kreditą) ir už biudžetinų išteklių papildymą. Vertintojams dažniausiai nekyla problemų priskirti objektą nedidelei (1) ar vidutinei (2) rizikai, kurioms tenka didžiausia įkeičiamų objektų dalis. Sunkiau yra su padidinta (3) ir didele (4) rizikomis. Tai patvirtina šie pavyzdžiai.


(1) Nedidelė rizika: gyvenamasis namas skirtas vienai šeimai su gydytojo kabinetu, 1960/61 metų statybos, randasi nedidelio miesto centrinėje dalyje. 600 m2 žemės sklypas ribojasi su vietiniu prekybos centru. Tai dviejų aukštų namas. Yra gydymo praktikos patalpos, lengvojo automobilio garažas, šidymo sistema atitinka dabartinius standartus, kruopščiai prižiūrimas objektas. Objekto riziką galima apibūdinti kaip nedidelę. Pagal lentelę kelioms paskirtims naudojamo nekilnojamojo turto rinkos vertė (285 000 €) sumažinama 10 %. Jei būtų nustatyta 260 000 € paskolos vertė, tai būtų sumažinta 9 %.
(2) Vidutinė rizika: 5 žvaigždučių  konferencijų viešbutis, 1986/88 metų statybos, randasi patogioje susisiekimo atžvilgiu vietoje, viename iš miestų kur vyksta mugės. Geros susisiekimo sąlygos, 250 kambarių, 2 restoranai, 12 patalpų konferencijoms, per pastaruosius  3 metus kambarių užimtumas sudarė apie 60 %. Statybos ir priežiūros būklė labai gera. Viešbutis priskiriamas vidutunei rizikos kategorijai.
Verslui naudojamo nekilnojamojo turto rinkos vertė (22 000 000 €) pagal lentelę turi būti sumažinta nuo 15 iki 25 %. Jei būtų nustatyta, kad paskolos vertė yra 18 000 000 €, tai būtų sumažinta 18 %.
(3) Padidinta rizika. Krovininių automobilių centras su dideliu parodų ir pardavimo pavilijonu, statybos metai 1984/86, geros susisiekimo sąlygos. Objekto vieta labai patraukli. Tačiau nors pastatų ansamblis išdėstytas labai moderniai, panaudojimo galimybės kitai veiklai yra ribotos. Pardavimo atveju perspektyvių pirkėjų galima būtų tikėtis iš automobilių verslo srities. Todėl objektas priskiriamas padidintos rizikos kategorijai. Verslui naudojamo nekilnojamojo turto rinkos vertė (5 700 000 €) pagal lentelę turi būti sumažinta 25–40 %. Jei paskolos vertė būtų nustatyta 4 000 000 €, tai būtų sumažinta 30 %.
 (4) Didelė rizika dažniausiai tenka dideliems ir seniems fabrikams, esantiems nepalankioje vietovėje be planavimo teisinės apsaugos. 1905 ir 1908 metų statybos daugiaaukščiai gamybiniai pastatai nebėra tinkami ekonominei gamybai. Be to, tokių pastatų eksploatacinė būklė yra bloga. Pastatų buvimo vieta leidžia teigti, kad objektą galima priskirti didelei rizikos kategorijai, kur sumažinimas dėl rizikos sudaro mažiausiai 50 %. Pagal lentelę verslui naudojamų objektų rinkos vertė (12 000 000 €) turi būti sumažinama 40 %. Sumažinus 50 % paskolos vertė gaunama 6 000 000 €.  
Vokietijos Hipotekos bankų sąjunga metodinį paskolos dydžio nustatymą aprašė viename iš dokumentų [13]:
1. Vertės nustatymas remiasi atkuriamąja ir pajamų vertėmis („Dviejų kolonų principas“). Tinkamais atvejais gali būti panaudotas lyginamosios vertės metodas, pvz., žemės sklypų ar butų vertinimui.
2. Statinių vertę, kaip atkuriamosios vertės dalį, reikia sumažinti tam tikru dydžiu. To reikalauja atsargumo principas, kuris formuoja paskolos vertės dydį, atsižvelgiant į ateityje tolimesnes kitimo tendencijas.
3. Pridėtinės išlaidos, tik iki tam tikro tinkamo aukščiausio dydžio, gali būti pridėtos prie tiesioginių statybos išlaidų.
4. Pajamų vertės skaičiavime gali būti atsižvelgta tik į ilgalaikius, tipiškus tam tikrai vietovei, nuomos mokesčius. Į laikinas padidėjusias nuomos pajamas neatsižvelgiama.
5. Turi būti atsižvelgta į mažiausias nuomotojui tenkančias nekilnojamojo turto naudojimo išlaidas.
6. Grynųjų pajamų kapitalizavimas neturi išeiti iš nustatytų kapitalizacijos normos dydžio ribų, kur žemiausia vertė nusakoma kaip mažiausias kapitalizavimo procento dydis, kuris yra skirtingas gyvenamiesiems ir verslo objektams. Pagal vietą, naudojimo būdą, objekto būklę, nuomą gali būti panaudotas individualus kriterijus su aukštesniais dydžiais, atitinkamai pagal riziką.
7. Įvertinant ilgalaikį nekilnojamojo turto pelningumą reikia patikrinti jo visapusišką panaudojimą ir pakankamą naudingumą.
8. Išdėstomos esminės su objektu susijusios rizikos, kurios yra pagrindas sprendimo priėmimui suteikti kreditą.
9. Vadovaujantis atskirais nurodymais vertinami tie objektai, kuriems galioja 2jame Žemės knygos skyriuje nurodytos teisės (gyvenimo teisė, laiko renta ir t.t.) įtakojančios jų vertę. Dėl įkeitimo saugumo užtikrinimo svarbos, objekto paskolos vertė nustatoma neatsižvelgiant į 2jame skyriuje nurodytas teises. Jos yra įvertinamos atskirai.
10. Už nustatytą paskolos vertę gali pasirašyti tik vertintojai, pvz., atitinkami darbuotojai, turintys reikiamą kvalifikaciją ir pakankamų žinių ir kurie žinomi bankui kaip patikimi asmenys. Taip vadinamoms smulkioms paskoloms taikomas supaprastintas vertinimo būdas be specialios ekspertizės, kai tinkamomis organizacinėmis priemonėmis ir kontrole yra  pakankamai patikimai nustatoma vertė.
11. Objektams, kurie naudojami ir verslui ir būstui, reikia atskirai apskaičiuoti pajamų vertes abiems dalims.
12. Nustatydamas paskolos vertę vertintojas privalo įvertinti objekto paklausą rinkoje (išnuomavimo ir panaudojimo galimybes).
Darbo palengvinimui Statybos ir nekilnojamojo turto finansavimo žynynuose yra užfiksuojamos atitinkamos taisyklės. Iš esmės ten kalbama apie apdorojimo techniką/dokumentų tvarkymą, įvertinimą, garantijas, rizikos valdymą ir sutartį suteikti kreditą/dokumentinę formą. Žinynai yra nuolat papildomi, todėl nepraranda savo aktualumo. Jie suteikia vertingą pagalbą kreditinės sistemos vystymui ir tobulinimui. 

4. TEGoVA-os Europos Hipotekos apsauga: vertintojo vadovas

2002 m. lapkritį TEGoVA priėmė Europos Hipotekos apsauga: vertintojo vadovas (European Mortgage Securitisation: A Valuer’s Guide) [14]. Vertintojai, vertindami įkeičiamą nekilnojamąjį turtą privalo analizuoti nekilnojamojo turto rinkos ir su įkeičiamu turtu susijusias rizikas. Tikslas yra pateikti pardavėjams, vertinančioms agentūroms, investuotojams, transparenciją, kas liečia tiek rinką ir pagrįstą individualaus turto vertę, tiek rinkos ir konkretaus turto rizikos detales, kas palengvina  hipotekinės bpaskolos portfolio suformavimą, jo vertinimą ir investuotojo sprendimo priėmimą.  Todėl būtina apibrėžti konkrečių kriterijų sistemą, įgalinančių apibrėžti nagrinėjamo turto riziką. Yra tinkamos 6 rizikos grupės, tiksliai atspindinčios ilgam terminui turto kokybės laipsnį ir nustatyti jo grynąją vertę įkeitimo tikslu:
• Rinkos rizikos
• Vietovės rizikos
• Su nekilnojamuoju turtu susijusios rizikos
• Bendrovės rizikos
• Fiskalinės ir teisinės rizikos
• Finansinės rizikos
Šiuo aspektu išskiriami 3 hipotekinių paskolų tipai:
1. Būsto hipoteka užtikrinta apsauga, (Residential mortgage backed securities (RMBS))  pagrįsta išimtinai mažmeninėmis paskolomis (hipotekinės paskolos privatiems klientams, investuojantiems į nedaugiau kaip 3 būsto objektus)
2. Būsto hipoteka užtikrinta apsauga, suprantama kaip komercija (paskolos verslo klientams, investuojantiems į 4 ir daugiau būsto objektus)
3. Verslo hipoteka užtikrinta apsauga (Commercial mortgage backed securities (CMBS)) pagrįsta verslui skirtu nekilnojamuoju turtu.
Vertinimo procesas visada turi apimti konkretų objektą ir apibrėžimą rinkos bei su nekilnojamuoju turtu susijusias rizikas, įskaitant  pastovias naujausias žinias ar hipotekinės paskolos yra tinkamai apsaugotos. Tai adresuojama profesionaliems turto vertintojams. Kitų rizikos aspektų skaidrumas, susijęs su piniginėmis lėšomis, tokiomis kaip skolos padengimas, skolintojo kredito kokybė, nėra vertintojo veiklos dalykas. Šiame dokumente pateikiamos sąvokos, kurios taikomos vertinant nekilnojamąjį turtą paskoloms išduodant. Rinkos vertė yra nustatyta suma, už kurią turtas galėtų būti pasikeista turtu vertinimo dieną tarp norinčio pirkti pirkėjo ir norinčio parduoti pardavėjo sudarant garbingą sandorį po tinkamo marketingo pravedimo, kai abi šalys veikia sumaniai, apdairiai ir be prievartos. Pagrįsta vertė tokia, kurią turtas gali tikėtis pasiekti arba išlaikyti ilgą laiką. Pagrįsta vertė yra nustatoma arba pagal hipotekinės paskolos vertę arba atliekant pataisas rinkos vertei, priklausomai nuo tebevykstančios rinkos ciklo fazės ir galimų destabilizuojančių faktorių kaip rinkos nepastovumas ir spekuliacinė veikla. Vertinimas turi atspindėti ciklinę prognozę, rinkos kintamumo ir spekuliacijos viltis ir konkretaus turto rinkos charakteristikas. Iš esmės, pagrįsta vertė yra panaši į hipotekinės paskolos vertę ir vadinama ilgalaike pagrįsta verte.     
Hipotekinės paskolos vertė reiškia turto vertę, kurią nustato turto vertintojas, darydamas apdairų turto ateityje paklausos įvertinimą, atsižvelgdamas į  ilgalaikius turto aspektus, normalias ir vietines rinkos sąlygas, esamą bei alternatyvų turto panaudojimą. Į spekuliacinius elementus, nustatant hipotekinės paskolos vertę, neatsižvelgiama. Hipotekinės paskolos vertė privalo būti nustatyta, vadovaujantis skaidriais ir aiškiais argumentais.
Užtikrinant būtiną skaidrumą, rekomenduojamas vertintojams dviejų žingsnių procesas, apimantis tradicinį nekilnojamojo turto vertės nustatymą ir vertinimą konkretaus turto riziką. Atitinkamai nacionalines praktikas, profesionalūs vertintojai, taikydami skaidrius vertinimo metodus, kurie yra pripažįstami nacionalinių vertintojų asociacijų, pirmiausiai turi imtis tradicinio vertinimo, t.y. nustatyti rinkos vertę ir pagrįstą vertę, kiekvienam turtui, kurios privalo būti apsaugotos nuo to momento, kai konkretus turtas yra finansuojamas. Taigi, papildomai prie turto vertinimo, turi būti pateiktas struktūrinis rizikos vertinimas (rinkos ir nekilnojamojo turto rizikos) kiekvienam konkrečiam turtui. Toliau pateikiami verslo nekilnojamojo turto kriterijai, apibrėžiantys riziką (2 lentelė).
TEGoVA priimtas dokumentas remėsi IVSC 2002 m. liepos mėnesį priimtais Hipotekos portfelio vertinimo komentarais (Commentary – Valuation of Mortgage Portfolios) [15]. Reikia pažymėti, kad šiuose abiejuose dokumentuose yra įvesta hipotekinės paskolos vertės (MLV) sąvoka ir apibrėžti kredito riziką lemiantys faktoriai.

5. Išvados

ES šalyse vyrauja skirtingas supratimas vertinant įkeičiamą nekilnojamąjį turtą. Didžiojoje Britanijoje užstatui vertinti taikoma atvirosios rinkos vertės sąvoka, tuo tarpu Vokietijoje paskolos vertė. Basel II pagrindu nekilnojamojo turto vertintojas yra įtraukiamas į objekto  

        


įkeitimo procesą kaip ekspertas, nes jis paruošia ataskaitą  apie jo vertę ir nustato objekto rizikos kategoriją.   Tačiau TEGoVA-os pasiūlyta hipotekinės paskolos vertės sąvoka nėra pilnai apibrėžta, nebuvo pateikta detali metodika kaip nustatyti hipotekinės paskolos vertę.Taip pat ir IVSC nėra pateikęs išsamios užstatų vertinimo metodikos. Reikėtų apsispręsti ar galima taikyti rinkos vertę kaip vertinimo pagrindą užstato vertinimui.
Vertintojas turėtų nurodyti, kokiai rizikos kategorijai priskiria vertinamą objektą. Išsami rizikos vertinimo metodika taikoma Vokietojoje, išduodant kreditus, įkeičiant turtą. Tačiau kelia abejones atkuriamosios vertės metodo taikymas nustatant paskolos vertę. Atkuriamoji vertė gali būti tik vienas iš daugelio faktorių, nulemiančių užstato pagrįstąją vertę.

Literatūra

1. The significance of real estate valuation to the financial sector with the emphasis on calculating the mortgage lending value or a value at risk approach. http://www.ivsc.org/pubs/address011001.html (peržiūrėta 2004 12 12).
2. http://bodurtha.georgetown.edu/IAS_39/Capital-VaR/COUNCIL%20DIRECTIVE%.pdf (peržiūrėta 2004 12 12).
3. http://www.bis.org/publ/bcbs107a.pdf (peržiūrėta 2005 04 28).
4. Diana Butler. Applied valuation. 2 ed. London: Macmillan press, 1995, 217 psl.
5. Johnson, T., Davies, K., Shapiro, E. Modern methods of valuation. 9 ed. London: Estate Gazete, 2000, 637 p.
6. L.E. Wofford, T. M. Claurette. Real Estate. 3 ed. New York: John Willey and Sons, 1992, 665 p.
7. Wilson, D.; Paris, S. D.; Ware J. A.; and Jenkins, D. H. Residential property price time series forecasting with neural networks. In: Knowledge–Based Systems, Vol 15, No. 5–6, Elsevier, 2002, p. 335–341.
8. http://www.hm-treasury.gov.uk/media/9D1/61/cad3condoc03.pdf
9. International Valuation Standards. Canada, 2000. p. 189.
10. http://www.bis.org/bcbs/cp3/invastco.pdf (peržiūrėta 2004 11 22).
11. Kleiber, W.; Simon, J.; Weyers, G. Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Bundesanzeiger VerlagsGes. MbH., Köln, 1998. 2358 p.
12. Battis, U.; Krautzberger, M.; Löhr, R. P. BauGB Baugesetzbuch. Verlag C. H. Beck München., München, 1996. 1821 p.
13. Weyers, G. Kreditwirtschaftliche Immobilien-bewertung in Deutschland. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG). No. 5. Neuwied: Luchterhand Verlag, 2000, p. 257–269.
14. European Mortgage Securitisation: A Valuer’s Guide http://www.tegova.org/images/6044_58%20TEGoVA%20guide.pdf (peržiūrėta 2005 02 02).
15. Commentary – Valuation of Mortgage Portfolios http://www.ivsc.org/pubs/exp_drafts/mortport.pdf (peržiūrėta 2005 02 02).
…………………………………………………………………..
Saulius RASLANAS. Doctor, Associate Professor. Dept of Construction Economics and Property Managament. Vilnius Gediminas Technical University, Saulėtekio al. 11, LT2040 Vilnius, Lithuania. E-mail: Saulius.Raslanas@st.vtu.lt.
A graduate of Vilnius Civil Engineering Institute (since 1990 Vilnius Technical University) (1984, civil engineer). PhD (1992). Research visits to Horsens Higher School of Technology (Denmark, 1995), Leipzig Higher School of Technology, Economics and Culture (Germany, 1996), Bonn Friedrich-Wilhelm University (Germany, 2001/2002). Author of 2 monographs and 35 papers. Research interests: real estate valuation, taxation and managemant.


 

PECULIARITIES OF MORGAGE REAL ESTATE VALUATION
S. Raslanas
Summary

Valuation for mortgage purposes is very important part of the work of a surveyor in general practice. The property is valued at the date of inspection, but bearing in the future – will the value be maintained and easily realizable. This work considers the important aspects of the approach to such a valuation and the factors witch the valuer should take into account. Valuer use in UK open market value as the basic of mortgage valuation, but a possible diminution in value cannot be ignored. Valuer must to advise the lender about special circumstances and risk and duty of care, to the prospective purchase, who may base his decision to purchase upon the valuer’s report.

 

 


In Germany, the lending value is always established on the basis of real value (cost approach) and income approach (“dual pillar principle”), with both values being calculated independently of each other (control function). Depending on the type of property, the mortgage lending value will as a rule be derived through cost- or the income approach. Mortgage Lending Value (MLV), provaided by TEGoVA and IVSC are not strongly defined  and it is necessary to rating criteria for determination of the risk profile for property.